Egy éve a kérdés inkább elméleti volt: „mennyivel hoz többet az Airbnb, mint a hosszútávú kiadás". 2026-ban ez konkrét, sokszor kikényszerített döntéssé vált — a szabályozás egyes kerületekben egyszerűen kizárja a választást, máshol pedig annyira megváltoztatta a kockázat-hozam arányt, hogy a korábbi „természetesen Airbnb" válasz már nem magától értetődő.
Mi történt a terézvárosi tilalom óta
2026. január 1-jén lépett hatályba a VI. kerület (Terézváros) rövid távú lakáskiadási tilalma, miután a Kúria 2025 novemberében jogszerűnek mondta ki a helyi rendeletet. Az azóta eltelt hónapokban a piac gyorsan reagált: az Ingatlan.com Tudástár/ado.hu 2026 májusi cikke szerint a kerületben az Airbnb-hirdetések száma nagyjából 60%-kal esett vissza, miközben a hosszútávú kínálat kb. 34%-kal bővült (mintegy 1330 hirdetésre), és az érdeklődés (megkeresések száma) a kerület lakásaira kb. 32%-kal nőtt.
Ezek a számok egyetlen kerület, egyetlen — jelenleg még friss — tilalom hatását mutatják, nem szabad Budapest egészére vetíteni őket, és ahogy a piac beáll, várhatóan tovább mozognak. Jól illusztrálják viszont, mi történik, amikor a szabályozás egyik napról a másikra kizár egy modellt: a kínálat gyorsan átterelődik, a hosszútávú bérleti piac pedig felszívja.
Airbnb: még mindig több bevétel — de nagyobb teher
Ahol a rövid távú kiadás egyáltalán engedélyezett, forrásaink szerint a bruttó bevétele még mindig nagyjából a duplája a hosszútávú bérbeadásnak. Ez fontos szám — de bruttó, nem nettó, és nem tartalmazza az üzemeltetés terhét, amely az Airbnb-nél lényegesen nagyobb, mint egy hosszútávú bérleménynél:
- Adminisztráció. Szálláshely-nyilvántartás, NTAK-regisztráció, havi IFA-beszedés és -bevallás, valamint a tételes átalányadó (szobánként évi 150 000 Ft).
- Napi üzemeltetés. Turnaround-takarítás minden vendégváltásnál, vendégkommunikáció, karbantartás és dinamikus árazás — enélkül a hozam gyorsan a hosszútávú szint alá csúszhat. (Lásd a dinamikus árazó eszközök összehasonlítását — saját mérésünk szerint 8–12%-os RevPAR-különbségen múlik, hogy valaki naponta hozzányúl-e az árazáshoz.)
- Szabályozási kockázat. A budapesti moratórium (2025.01.01–2026.12.31, nincs új nyilvántartásba vétel) és a kerületenként eltérő, gyorsan változó rendeletek miatt egy ma még engedélyezett kerület akár fél-egy éven belül tiltottá válhat. (A teljes 2026-os szabályozási helyzetképet itt tekintheti át részletesen.)
Tapasztalatunk szerint az a tulajdonos jár jól Airbnb-vel, aki vagy profi partnerrel dolgozik, vagy maga is napi szinten ráér foglalkozni vele — enélkül a magasabb bruttó bevétel könnyen elolvad az adminisztrációban és a kihasználatlan napokban.
Hosszútávú bérbeadás: kiszámítható, alacsonyabb hozam, kevesebb teher
A hosszútávú bérbeadás bruttó bevétele alacsonyabb, de a kép ennél árnyaltabb: nincs napi üzemeltetési igény, nincs turnaround-takarítás, nincs tételes átalányadó, és a szabályozási kockázat lényegesen kisebb — a moratórium és a kerületi tilalmak kifejezetten a rövid távú kiadást célozzák, a hosszútávú bérbeadást nem érintik. Aki nem tud (vagy nem akar) napi szinten üzemeltetéssel foglalkozni, annak ez stabilabb, kiszámíthatóbb bevételt jelent — alacsonyabb bruttó összeggel, de érdemben kevesebb kockázattal és adminisztrációval.
A kérdés ma már nem az, hogy melyik modell hoz több pénzt papíron — hanem hogy melyik illik az Ön ingatlanához, kerületéhez és ahhoz, mennyi időt tud (vagy akar) az üzemeltetésre szánni.
VI. kerület: szabályozási tény, nem befektetési ajánlás
Fontos tisztázni: amikor Terézvárost említjük, azt kizárólag mint jelenlegi szabályozási állapotot tesszük — nem mint befektetési célpontot. A kerületben 2026. január 1. óta nem folytatható rövid távú lakáskiadás; ha Önnek itt van (vagy lenne) ingatlana, a kérdés nem az, hogy „megéri-e az Airbnb", hanem hogy hosszútávra állítja-e át, vagy megvárja a szabályozás esetleges további változását.
Melyik éri meg Önnek?
Nincs egyetlen jó válasz — a döntést legalább négy tényező befolyásolja: a kerület aktuális szabályozása, az ingatlan elhelyezkedése és elrendezése, az Ön elérhető ideje/energiája az üzemeltetésre, és a kockázattűrése a gyorsan változó jogi környezettel szemben. Egy jó helyen lévő, vendégbarát elrendezésű lakás profi kezeléssel ma is jelentősen felülteljesítheti a hosszútávú bérbeadást — egy rosszul pozícionált, önállóan kezelt Airbnb viszont könnyen alulteljesíti azt.
Ezt a felmérést minden ügyfelünknél elvégezzük: megnézzük az ingatlant, a kerületet, a szabályozási kitettséget, és megmondjuk, melyik modell — vagy a kettő hibridje — hozza a legjobb, legstabilabb megtérülést. És bármelyik mellett dönt, a napi végrehajtást, az adminisztrációt és a szabályozás folyamatos követését levesszük a válláról.
Ez az összefoglaló tájékoztató jellegű, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak — egyedi helyzetben javasoljuk ügyvéd vagy könyvelő bevonását. A cikkben szereplő piaci arányszámok (Terézváros hirdetés-visszaesés/kínálat-bővülés, rövid- vs. hosszútávú bevétel-arány) friss, de folyamatosan változó forrásokon alapulnak.
